재테크 실전편 14편 – 내 집 마련 자금 계획 실전편
재테크 실전편 14편 – 내 집 마련 자금 계획 실전편
최종 업데이트: · 작성자: 재.적.재
핵심: ① 거래유형별 자금 타임라인 · ② 대출한도(LTV·DSR) 계산 · ③ 비용/세금·부대비용 · ④ 예산/현금흐름 시뮬레이션 · ⑤ 체크리스트 & 서류. (정책·요율은 수시 개정 → 최신 안내 확인 필수)
목차
1) 한눈에 요약
목표
계약~잔금까지 현금흐름 단절 없음 + 대출한도 사전확정
계약~잔금까지 현금흐름 단절 없음 + 대출한도 사전확정
우선순위
잔금일 전 자금동선 확정 → 중도금/잔금 겹침 리스크 차단
잔금일 전 자금동선 확정 → 중도금/잔금 겹침 리스크 차단
레버
주담대·중도금대출·전세대출·신용대출(보강)
주담대·중도금대출·전세대출·신용대출(보강)
증빙
계약·대출·세금·이체증빙 전자 보관 → 분쟁/심사 유리
계약·대출·세금·이체증빙 전자 보관 → 분쟁/심사 유리
2) 자금 구성 & 흐름(계약금·중도금·잔금)
- ✔ 계약금: 통상 매매가의 5~10% (계약 체결 시점 납부)
- ✔ 중도금: 분양은 2~6회 분납(중도금대출 활용 가능), 매매는 통상 1회
- ✔ 잔금: 등기 이전과 동시 납부(주담대 실행 핵심 시점)
TIP · “계약금 → 중도금(대출) → 잔금(주담대)” 흐름을 잔금일 역산으로 계획하면 자금 공백이 안 생겨.
3) 거래유형별 자금 타임라인(분양/매매/전세→매매)
| 유형 | 시점 | 액션 | 자금 출처/메모 |
|---|---|---|---|
| 분양(청약) | 당첨~계약 | 계약금 납부 | 현금/예치금, 청약통장 요건 확인 |
| 공정별 | 중도금 2~6회 | 중도금대출 + 이자 납부 일정 | |
| 준공~입주 | 옵션·확장비 정산 | 현금/신용 혼합, 증빙 보관 | |
| 등기/잔금 | 잔금 납부·등기 | 주담대 실행, 취득세·법무비 동시 | |
| 기존주택 매매 | 계약 | 계약금 5~10% | 현금 |
| 중도 | 중도금(있을 시) | 현금 or 단기대출 | |
| 잔금/등기 | 잔금 납부·등기 | 주담대 실행 + 취득세/말소·설정 | |
| 전세→매매 | 계약 | 계약금 | 현금 |
| 전세보증금 회수 | 퇴거일·보증금 반환 | 잔금일과 동일/선후 조율 | |
| 잔금 | 잔금 납부·입주 | 주담대 + 전세보증금 → 유동성 관리 |
4) 대출한도 계산(LTV·DSR) & 샘플
| 항목 | 개념/계산 | 체크포인트 |
|---|---|---|
| LTV | 담보가치 대비 대출가능 비율(지역·규제에 따라 상이) | 감정가/매매가 중 낮은 값 기준인 경우 多 |
| DSR | 연소득 대비 전체 부채의 연간 원리금 상환 비율 | 타대출 포함, 한도 산정에 직접 영향 |
| 한도 산식(개념) | 가능대출액 ≤ min(LTV 한도, DSR 허용범위) | 두 제약 중 더 낮은 값에 맞춰짐 |
샘플(개념 이해용): 매매가 5억, 감정가 4.8억, LTV 가정 70% → 담보 기준치 ≈ 3.36억. DSR로 계산한 소득 기준 한도가 3.0억이면 최종 한도는 3.0억.
자세한 계산은 각 기관/상품별 기준이 달라요. 마이홈 대출 계산기로 시뮬레이션을 병행하세요.
5) 비용/세금 & 부대비용 체크
| 구분 | 예시 항목 | 메모 |
|---|---|---|
| 세금 | 취득세, 농특세/지방교육세 등 | 세율은 가격·주택 수·지역에 따라 상이 |
| 금융 | 인지세, 근저당 설정/말소, 보증료 | 대출금액·기관별 차이 |
| 거래 | 중개보수, 법무사 수수료 | 요율·상한 확인 |
| 이사/입주 | 이사비, 청소, 옵션/확장 | 비수기·평일 예약, 2~3곳 비교 |
세율·요율은 수시로 바뀝니다. 계약 전 최신 공고·요율표로 재확인하세요.
6) 예산·현금흐름 시뮬레이터(표/공식)
| 항목 | 금액(만원) | 메모 |
|---|---|---|
| 매매가 | _____ | |
| 계약금(예: 10%) | = 매매가 × 10% | |
| 중도금 | = 매매가 × ____% | 분납/대출 여부 |
| 잔금 | = 매매가 − (계약금+중도금+대출) | 주담대 실행 |
| 취득·거래비용 | _____ | 세금·수수료·이사 |
| 필요 현금 | = 계약금 + 일부 중도/잔금 + 비용 |
| 월 현금흐름 | 현재(원) | 구매 후(원) | 변화 |
|---|---|---|---|
| 월 상환액(원리금) | _____ | _____ | = 구매 후 − 현재 |
| 관리비/공과금 | _____ | _____ | ± |
| 보험/세금(연→월) | _____ | _____ | ± |
| 합계 | 월변화 |
공식 · 월 상환액(개념) ≈ 대출잔액 × 금리 ÷ 12 (정확 계산은 상환방식별 상환표 필요)
7) 필수 서류 & 특약 체크리스트
- ✔ 등기부등본·건축물대장·토지이용계획 확인
- ✔ 매매계약서 특약: 잔금일 조정, 하자·원상복구 범위, 전세/대출 승계 등
- ✔ 자금조달계획서/입증서류(해당 시)
- ✔ 대출 서류: 소득·재직·부채·담보 관련 일체
- ✔ 이체 스케줄: 잔금일 동시이체(말소/설정/잔금)로 이중이자 방지
8) 자주 발생하는 리스크 & 회피법
- ❗ 잔금-대출 실행일 불일치 → 동일 일자 동시 진행으로 해결(법무사/은행 사전 조율)
- ❗ 전세보증금 회수 지연 → 임대인과 일정 확정, 필요시 보증 상품 검토
- ❗ 대출한도 미달 → DSR 개선(타대출 정리·기간 조정), 공동명의/소득증빙 업그레이드
- ❗ 예상외 비용 → 취득·거래·이사·옵션 예비비 3~5% 별도 적립
9) FAQ
Q1. LTV로 계산한 값과 실제 한도가 왜 달라지나요?
DSR·우대조건·평가가치·기타 부채 등 소득 기준 제약이 더 엄격할 수 있어요. 두 제약 중 더 낮은 값이 최종 한도입니다.
Q2. 전세→매매 전환 시 잔금과 보증금이 겹쳐요.
퇴거일/잔금일을 같은 날로 맞추고, 가능하면 에스크로/동시이체로 자금 공백을 없애세요.
Q3. 취득세 등 세금은 얼마나 잡아야 하나요?
주택 수·가격·지역 규정에 따라 달라집니다. 계약 전 최신 세율을 확인하고 예비비 3~5%를 별도 편성하세요.
관련글: 15편 – 대출 상환·갈아타기 · 19편 – 매도 전략 · 21편 – 1주택 갈아타기 · 9편 – 전세·월세 체크리스트
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