재테크 실전편 22편 – 자금조달계획서 작성법 완전 정리 (증빙서류·실패사례·샘플)
재테크 실전편 22편 – 자금조달계획서 작성법 완전 정리
최종 업데이트: · 작성자: 재.적.재
핵심: ① 항목별 정확한 분류 + ② 돈의 흐름이 보이는 증빙 + ③ 타임라인 관리 이 3가지만 지키면 반려를 크게 줄일 수 있습니다.
목차
1) 자금조달계획서란? 언제 제출하나
부동산을 사면서 사용될 자금의 출처와 비율을 신고하는 서류입니다. 지역·거래규모에 따라 제출 대상과 항목이 달라질 수 있으나, 실무적으로는 “어디서 얼마가 오며, 증빙은 무엇인지”를 명확히 적는 것이 핵심입니다.
팁: 작성 자체보다 증빙을 미리 확보하는 것이 더 중요합니다. 계약 전부터 파일/종이로 정리해 두세요.
2) 항목별 작성 요령
| 항목 | 무엇을 적나 | 포인트 | 예시 |
|---|---|---|---|
| 자기자금 | 예·적금, 펀드 환매, 주식 매도대금, 퇴직금 등 | 잔고증명 + 거래내역으로 계약~잔금까지 자금 흐름 맞추기 | 예금 1.5억, 주식매도 2천만 |
| 대출 | 주담대, 중도금/잔금대출, 신용대출 | 사전한도 조회서/승인서 보관. DSR 범위 확인 | 주담대 3.2억(LTV 40%) |
| 증여 | 부모 지원금 등 무상 이전 | 증여계약서, 증여세 신고·납부 계획 포함 | 부모 증여 5천만(증여세 신고 예정) |
| 차입 | 친·인척/지인에게 빌린 돈 | 차용증, 이자율·상환계획, 이체내역 필수 | 지인 차입 2천만(연 4%, 1년 내 상환) |
| 기타 | 퇴직금 예정, 보험해약환급금, 전세보증금 반환 등 | ‘예정’ 금액은 언제·어떻게 입금되는지 명시 | 전세보증금 6천만(잔금일 D-3 입금) |
3) 증빙서류 체크리스트
- 예·적금: 잔고증명서(발급일자 표기) + 입출금 거래내역(최근 6~12개월)
- 주식/펀드: 거래내역서·환매확인서·입금증
- 급여/사업: 원천징수영수증 또는 소득금액증명
- 증여: 증여계약서·이체내역·증여세 신고서/영수증(예정 포함)
- 차입: 차용증·이자율/상환계획·입금증
- 전세보증금 반환: 임대차계약서·정산서·입금예정 확인
- 기타: 퇴직금 예상내역, 보험해약환급예정 확인서, 증빙 불가 시 사유서
4) 돈의 흐름 타임라인 & 계좌분리 규칙
| 시점 | 액션 | 증빙 | 팁 |
|---|---|---|---|
| D-30 ~ D-20 | 자기자금 정리, 필요시 환매/해약 | 거래내역, 환매확인서 | 한 계좌로 모으기 |
| D-20 ~ D-10 | 증여/차입 실행 | 이체내역, 계약서 | 메모에 용도 표기 |
| 계약일 | 계약금 지급 | 이체확인증 | 평소 계좌에서 직접 송금 |
| D-7 ~ D-1 | 잔금 계좌로 집금 | 잔고증명 | 불필요한 중간 이체 금지 |
| 잔금일 | 잔금 + 세금/비용 납부 | 이체확인증, 영수증 | 영수증 즉시 스캔 |
5) 자주 반려되는 사례 & 해결법
- 입금 주체가 다름 – 부모 계좌 → 매수인 계좌 거치지 않고 직접 잔금 계좌로 송금 ▶ 반드시 매수인 계좌를 거쳐 들어오게 하고 메모에 “증여금/차입금” 표기
- 현금 입금 – ATM 현금 다수 입금 ▶ 현금사용 자제, 불가피하면 인출·입금 내역 + 사유서 준비
- 증여·차입 구분 혼재 ▶ 계약서로 성격을 명확히 하고 세무 이슈(증여세) 사전 확인
- ‘예정’만 있고 증빙 없음 ▶ 일정/문서화(전세정산서, 퇴직급여 예정내역 등)로 보완
6) 작성 샘플
| 구분 | 금액 | 증빙 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 자기자금(예금) | 1억 5,000만 | 잔고증명·거래내역 | 잔금일 D-3 집금 |
| 주담대 | 3억 2,000만 | 사전승인서 | LTV 40% |
| 증여(부모) | 5,000만 | 증여계약서·이체내역 | 증여세 신고 예정 |
| 차입(지인) | 2,000만 | 차용증·이체내역 | 연 4%, 1년 만기 |
| 합계 | 5억 4,000만 | 매수가 8억, 부족액 대출로 충당 |
차용증 간단 양식(복붙 후 수정)
차 용 증 채무자(을): 성명 주민번호 주소 채권자(갑): 성명 주민번호 주소 차용금액: 금 이천만원정(₩20,000,000) 이자율: 연 4.0% (매월 말일 후불) 차용기간: 2025.09.01 ~ 2026.08.31 상환방법: 만기일 일시상환(중도상환수수료 없음) 특약: 연체 시 연체이자 연 12% 적용 갑/을 서명(인) 작성일: 2025.08.16
실제 거래에 맞게 금액·기간·이자율을 조정하고, 가능하면 자필 서명과 지급/수령 계좌를 명시하세요.
7) FAQ
Q1. 계약서 제출 전 금액이 변동되면?
변동 이유를 메모로 설명하고, 최신 잔고증명/내역을 다시 발급받아 첨부하세요.
Q2. 가족 간 무이자 차용도 되나요?
가능하지만 과세·증여 이슈가 있을 수 있습니다. 계약서에 이자율·상환계획을 명시하고, 실제 이자 지급 내역을 남기세요.
Q3. 현금 보관분은 어떻게 하나요?
가능하면 은행 계좌로 입금 후 사용하세요. 불가피하게 현금을 썼다면 인출·지출 영수증과 사유서를 함께 보관합니다.
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