재테크 실전편 21편 – 1주택자 집 갈아타기, 선매도 vs 선매수 완벽 가이드

8월 16, 2025

최종 업데이트: 2025-08-16 · 작성자: 재.적.재

핵심: 타이밍 선택(팔고-사기 vs 사고-팔기), 일시적 2주택 요건, 대출/DSR 한도를 한 번에 꿰어야 리스크가 줄어듭니다.

한눈에 요약
선매도 vs 선매수 비교표
자금 시나리오 계산(예시)
일시적 2주택 비과세 타임라인
대출·DSR 체크 포인트
계약 특약 예시
실전 체크리스트
자주 묻는 질문

1) 한눈에 요약

하락/보합장
현금안정이 최우선 → 선매도

상승장
기회비용 최소화 → 선매수

세금
신규 취득 후 정해진 기간 내 종전 양도 & 보유/거주 요건 충족

대출
LTV·DSR 사전 조회, 잔금일 기준 실행 가능여부 점검

2) 선매도 vs 선매수 비교표

항목	선매도 후매수 (먼저 팔기)	선매수 후매도 (먼저 사기)
장점	자금계획이 명확, 잔금일 맞추기 쉬움, 하락/보합장에 유리	원하는 매물 선점, 이사 일정 유연, 상승장에서 이익 극대화
단점	원하는 매물을 놓칠 위험, 임시거주 비용 발생 가능	기존 주택 미매도 시 자금압박/이자부담, 비과세 기간 초과 리스크
적합	현금여력이 빡빡한 경우·가격 약세장	현금/신용 여유 충분·꼭 사고 싶은 집 있는 경우·강세장
핵심 포인트	매도계약 먼저 체결 → 잔금일 기준으로 매수일정 역산	가계약·대출사전승인(SAL) → 매도 지연시 플랜B 확보

3) 자금 시나리오 계산(예시)

예시는 이해를 돕기 위한 가상 수치입니다. 지역·시점·대출 규정에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

기본 조건
종전 주택 시세	6억	잔존대출 2억
신규 주택 매수가	8억	LTV 가정 40% (최대 3.2억 대출)
부대비용(취득세·중개·법무·이사)	신규가의 약 4% 가정 (3,200만)

A안. 선매도 후매수 (먼저 팔기)
항목	금액	계산	비고
매도 순현금	4억	6억−잔존대출 2억	양도세·중개보수 차감 전
신규 필요 총자금	5.2억	매수가 8억−대출 3.2억 + 부대 0.32억	잔금 기준
부족/여유	−1.2억	5.2억−4억	예/적금·신용대출·가족차입 등 융통

B안. 선매수 후매도 (먼저 사기)
항목	금액	계산	비고
초기 필요 현금	2.0억+	계약금(통상 10%) 0.8억 + 각종 비용·가전/이사 등	중도금 대출 가정
잔금 필요 현금	2.0억	신규 필요 총자금 5.2억 − 대출 3.2억	매도대금으로 상환 예정
중첩 이자부담	변동	기존 대출 + 신규 대출 동시 보유 기간	매도 지연 시 부담↑
리스크 관리	① 브릿지/중도금 한도 확인 ② 매도 지연 대비 특약 ③ 비과세 기간 엄수

4) 일시적 2주택 비과세 타임라인

핵심 요건은 다음 요소를 모두 충족하는 것입니다. 지역·시기별 예외가 있으므로 실제 거래 전 최신 규정 확인 필수.

보유요건: 종전 주택을 일정 기간 이상 보유(통상 1년 이상)
양도기한: 신규 주택 취득 후 정해진 기간(통상 3년) 내 종전 주택 양도
거주요건: 종전 주택 취득 시 조정대상지역이었다면 거주 2년 요건 검토

시점	해야 할 일	증빙
D-60 ~ D-30	대출 사전한도 조회, 매도/매수 일정 거칠게 확정	사전승인서, 한도조회 결과
신규 계약일(T)	가계약→본계약, 특약 삽입, 잔금일 지정	계약서, 특약
T + 0 ~ T + 1M	종전 주택 매도 진행(사진·시세·호가 점검)	중개계약서
T + N	종전 양도 완료(비과세 기한 내)	등기·양도계약서
잔금일	기존대출 상환·신규대출 실행·등기	대출승인서·등기부

5) 대출·DSR 체크 포인트

LTV: 담보가치 대비 대출 비율. 지역·주택수·규제에 따라 다름.
DSR: 모든 금융부채 원리금 상환액/소득 비율. 사전한도 조회로 잔금일 기준 실행 가능인지 확인.
브릿지/중도금: 선매수 시 필수. 만기/금리/중도상환수수료 확인.
동시 보유 기간: 이자·보유세 이중부담이 생김. 매도 지연 시 플랜B(단기전세, 전세대출 상환연계 등) 마련.

6) 계약 특약 예시(복붙 가능)

대출 미승인 해제: “매수인은 ○○은행 주택담보대출 미승인 시 계약을 해제할 수 있으며, 계약금은 전액 반환한다.”
매도 연계: “매수인의 종전 주택 매도 불가 시 잔금일을 최대 ○일 연기할 수 있다.”
하자 보수: “중대한 하자 발견 시 매수인은 잔금 전 보수를 요구할 수 있으며, 미이행 시 잔금의 ○% 공제한다.”

실제 문구는 중개사·법무사와 상의해 매물 상황에 맞게 조정하세요.

7) 실전 체크리스트

단계	핵심 체크	메모
시장 점검	매수·매도 지역 시세/체감 거래량 확인	강세장=선매수, 약세장=선매도 우선
세무	보유/거주/양도기한 충족 여부	일시적 2주택 기한 엄수
자금	필요 총자금 = 매수가 − 대출 + 부대비	예비비 3~6개월치 생활비
대출	LTV/DSR/중도금/브릿지 확인	사전승인 필수
계약	특약·잔금일 연동·하자보수	증빙·사진 보관
이사	전입·전출/관리비/가전 설치 일정	공휴일 겹침 주의

8) 자주 묻는 질문

Q1. 선매수 했다가 기존 집이 안 팔리면?

브릿지/중도금 만기·금리를 먼저 확인하고, 임대 전환·가격 조정·잔금 유예 특약 순으로 플랜B를 세우세요.

Q2. 비과세 ‘3년’은 고정인가요?

시기·지역·규정에 따라 달랐던 전례가 있어 최신 규정을 반드시 확인하세요. 원칙은 “신규 취득 후 정해진 기간 내 종전 양도”입니다.

Q3. 전세 끼고 구매해도 되나요?

가능하지만 전세 만기·보증보험·대출 실행 시점이 얽힐 수 있습니다. 잔금일과 세입자 이사일을 문서로 확정하세요.

관련글: 신용점수 관리 · ETF 입문 · 월배당 포트폴리오

재.적.재 – 재미있고, 적당하고, 꾸준한 재테크