재테크 실전편 8편 – 주택청약 A to Z (2025 기준)
재테크 실전편 8편 – 주택청약 A to Z (2025 기준)
최종 업데이트: · 작성자: 재.적.재
본 글은 안내 목적이며, 실제 청약은 입주자모집공고와 공식 포털 기준이 우선입니다. 제도·비율은 지역/유형/시점에 따라 달라질 수 있습니다.
목차
1) 한눈에 요약
루틴 · (1) 통장 상태·납입회차 점검 → (2) 공고/유형별 자격 확인 → (3) 가점/추첨 유리 단지 선별 → (4) 특별공급 해당 시 우선 검토 → (5) 청약일 09:00~17:30 필수 절차 완료 → (6) 당첨 후 서류·자금 캘린더 실행.
2) 청약통장 기본
- ✔ 현재 신규가입은 청약종합저축이 표준. 납입은 금액보다 회차가 중요합니다(은행 상품설명서 기준).
- ✔ 세대원 각각 보유 가능하나, 1순위 인정·특별공급 자격은 세대·무주택 요건을 함께 봅니다.
- ✔ 청약홈 회원·인증수단 준비(공동/금융/민간인증 등) 후 모의신청으로 절차 익히기 권장.
3) 공공분양 vs 민간분양
| 구분 | 공공분양(LH·지자체 등) | 민간분양(건설사) | 포인트 |
|---|---|---|---|
| 가격/요건 | 분양가 상대적으로 낮음, 소득·자산 기준 존재 | 시세 연동 범위, 소득 제한 대부분 없음 | 공공은 자격심사 까다로워 서류 준비 철저 |
| 공급 유형 | 일반+특별공급 비중 큼 | 일반공급 중심(단지별 특별공급 병행) | 모집공고에서 비율 확인 |
| 경쟁 구도 | 도심·역세권 경쟁 높음 | 투기과열/청약과열지역은 가점제 비중↑ | 전용 85㎡ 초과는 추첨 비중 확대되는 경향 |
4) 가점제 vs 추첨제
- ✔ 가점제: 무주택기간(최대 32) + 부양가족(최대 35) + 통장 납입기간(최대 17) = 총 84점 체계.
- ✔ 추첨제: 동일 순위 경쟁 시 일정 비율을 무작위 추첨. 1인 가구 가점 낮음이면 추첨 비중 높은 단지 유리.
- ✔ 단지/지역/면적에 따라 가점·추첨 비율이 다르니 모집공고에서 반드시 확인.
- 가점 산정 기준·비율은 제도 개편에 따라 달라질 수 있으므로 최신 공고문을 우선하세요.
5) 간이 가점 계산기
참고용 간이 계산기입니다(실제 산정은 공고·관계 법령 기준).
예상 가점: — 점
6) 특별공급 한눈에
| 유형 | 요점 | 자격 포인트 |
|---|---|---|
| 신혼부부 | 결혼 후 일정기간 내, 소득요건 적용(공고 기준) | 혼인기간·자녀 유무·소득/자산 기준·지역 우선 |
| 생애최초 | 생애 첫 주택 구입 조건 충족 | 무주택·근로/사업소득 경력 등 요건 확인 |
| 다자녀 | 미성년 자녀 3명 이상 | 무주택 세대주, 배점기준 고득점 순 |
| 노부모부양 | 65세 이상 직계존속 장기 부양 | 연속 부양기간·세대주 요건 |
| 기관추천 등 | 국가유공자·장애인·중소기업근로자 등 | 관계기관 추천 필수, 공고문 별도 확인 |
※ 특별공급 세부 비율·요건은 고시·공고 변경을 따릅니다. 반드시 최신 공고문을 확인하세요.
7) 청약 일정 루틴(예시)
| 시점 | 할 일 | 체크 |
|---|---|---|
| 매월 1주 | 청약홈·LH 공고 확인, 관심단지 북마크 | 가점/추첨 비율, 지역우선, 면적 |
| 공고~신청 D-7 | 자격·서류 확인, 인증수단 점검 | 세대·무주택·소득·자산 요건 |
| 신청 당일 | 09:00~17:30 내 신청 완료 | 시간 마감 전 최종제출 |
| 당첨발표 | 서류 제출·자금 일정 확정 | 계약금/중도금·대출 한도 |
| 계약일 | 계약 체결 및 자금 계획 실행 | 등기·대출 일정 연동 |
8) 필수 서류 체크리스트
- ✔ 주민등록등본/초본(세대·주소 변동 확인), 가족관계증명서
- ✔ 청약통장 거래내역/납입인정 회차 증명
- ✔ 소득·자산 증빙(근로/사업자 증빙, 재산세 과세증명 등)
- ✔ 특별공급 해당 시: 혼인관계·자녀·부양·추천서 등 각종 증빙
9) 실전 전략 & 레드 플래그
- 🎯 가점 낮음 → 전용 85㎡ 초과·추첨 비중 높은 단지, 지방/외곽도 고려
- 🎯 가점 높음 → 투기과열/청약과열지역 가점제 비중 높은 중소형 집중
- 🎯 특별공급 자격 충족 시 일반공급보다 우선 검토
레드 플래그
- 🚩 확정되지 않은 “가점·당첨 보장” 브로커/유료 강의
- 🚩 허위·과장 분양홍보(조경/커뮤니티/학군 등 실제 설계와 불일치)
- 🚩 서류 미비·허위 기재로 인한 당첨 취소(재당첨 제한 리스크)
10) FAQ
Q1. 통장 납입은 금액이 클수록 유리한가요?
보통 회차 중심으로 인정합니다. 다만 은행 상품설명서·공고 기준을 따르니 본인 통장 약관을 확인하세요.
Q2. 1인 가구는 어떻게 공략하나요?
가점이 낮아지기 쉬우므로 추첨 비중 높은 단지 위주로 공략하고, 지역·면적 요건을 넓혀서 접근하세요.
Q3. 당첨 후 자금이 부족하면?
계약 전 계약금·중도금·잔금 일정을 캘린더화하고, 보금자리·디딤돌 등 정책대출·중도금 대출 가능 여부를 사전에 확인하세요.
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