재테크 실전편 9편 – 전세·월세 계약 시 체크리스트
재테크 실전편 9편 – 전세·월세 계약 시 체크리스트
최종 업데이트: · 작성자: 재.적.재
핵심: ① 권리분석 · ② 특약 구성 · ③ 확정일자·전입 타임라인 · ④ 보증금 보호 · ⑤ 하자 점검·분쟁대응. (법·제도는 수시로 개정되니 계약 전 최신 안내를 확인하세요.)
1) 한눈에 요약
루틴 · (1) 등기부등본·채권순위 확인 → (2) 특약으로 비용/하자/원상복구 범위 확정 → (3) 확정일자+전입(대항력) → (4) 하자 사진·영상 기록 → (5) 보증보험 검토 → (6) 분쟁 대비해 증거관리.
2) 전세 vs 월세 핵심 비교
| 항목 | 전세 | 월세 | 체크포인트 |
|---|---|---|---|
| 초기 비용 | 보증금 高 | 보증금 低 + 월임대료 | 전세는 기회비용(이자) 고려 |
| 월 부담 | 관리비 중심 | 월세+관리비 | 월세 총부담 = 월세+관리비+통신 등 |
| 리스크 | 보증금 미반환 | 임대료 인상/갱신 | 보증보험·특약으로 대응 |
| 환산 비교 | 환산월세 ≈ (전세보증금×기준이율)/12 | 기준이율은 시장금리(예시 4%)로 가정 | |
| 추천 | 현금 여력 충분·장기거주 | 초기자금 부족·단기거주 | 개인 상황·금리 국면 반영 |
3) 권리분석 체크리스트(등기부·채권순위)
- ✔ 등기부등본: 소유자/근저당/압류/가압류/가처분 유무 확인(발급일자 최신).
- ✔ 선순위 채권 합계 < 매매가×안전비율인지 점검(보증금 회수 여력 확인).
- ✔ 임대인 신원·계좌 실명 일치(계약서·신분증·통장 사본 대조).
- ✔ 건축물대장·관리비 체납 여부 확인(다세대/다가구는 특히).
- ✔ 전입세대열람(가능 범위 내)으로 과밀·전입 변동 체크.
※ 수치·요건은 빌라/다가구/오피스텔 등 유형·시점에 따라 달라집니다. 실제 계약 전 최신 규정과 전문가 확인을 권장합니다.
4) 계약서 특약 샘플(복붙용)
| 주제 | 특약 문구 예시 | 비고 |
|---|---|---|
| 관리비 | “관리비 항목(경비·청소·승강기·공용전기·수도·난방·인터넷 등)을 별첨 표로 특정하고, 공용/개별 항목과 금액 산정 기준을 명시한다.” | 분쟁의 80%가 관리비 |
| 하자·수리 | “누수·곰팡이·가전고장 등 하자 발생 시 임대인은 통지일로부터 ○일 내 수리한다. 임차인이 선지급 시 영수증 기준 전액 정산한다.” | 기한·증빙 필수 |
| 원상복구 범위 | “생활통상 마모는 원상복구 대상이 아니며, 임차인 설치물(행거·커튼·롤블라인드) 목록은 퇴거 시 철거/유지 여부를 본 특약에 따른다.” | 사진 첨부 |
| 보증금 보호 | “임대인은 임차인의 보증보험 가입에 협조하며(서류·확인서), 가입 불가 사유 발생 시 계약 해제/감액 협의에 응한다.” | 협조조항 중요 |
| 중도해지 | “임차인의 부득이한 이사(전근·질병 등) 시 잔여기간 재임대 조건으로 위약금 면제·정산한다.” | 사유·증빙 |
5) 확정일자·전입·열쇠 인수 타임라인
| 시점 | 해야 할 일 | 증빙/메모 |
|---|---|---|
| 계약 당일 | 계약금 이체(계좌 명의=소유자), 등기부 최신본 보관 | 이체확인증·계약서 스캔 |
| 잔금일 | 잔금 이체 ↔ 열쇠/카드키 인수 동시 진행 | 사진·영상 |
| 입주 직후 | 전입신고 + 확정일자(대항력·우선변제권 확보의 핵심) | 수령증·날짜 확인 |
| 1주 내 | 전세보증보험/세입자 권리 알림 서비스 검토 | 가입증명서 |
6) 입주 전 하자 점검 리스트
- ✔ 누수·결로: 욕실 실리콘, 천장 얼룩, 베란다 배수
- ✔ 창호·단열: 샤시 틈·LOCK/핸들, 문짝 처짐
- ✔ 전기: 콘센트 작동, 누전차단기, 조명 점멸
- ✔ 가스/보일러: 동파 방지, 점화·순환 이상
- ✔ 가전(옵션): 냉장고/세탁기/에어컨 시운전
- ✔ 기타: 곰팡이·악취, 소음(야간/주말 체감), 주차
* 모든 하자는 날짜 포함 사진/영상으로 남기고, 수리 전후 비교 컷을 보관하세요.
7) 보증금 보호(보증보험·대항력)
| 수단 | 핵심 | 포인트 |
|---|---|---|
| 대항력 | 전입신고 + 점유 | 실제 거주·우편 수령 가능 상태 |
| 우선변제권 | 확정일자 부여 | 전입일·확정일자·경매개시일 순위 |
| 보증보험 | 보증기관의 보증금 반환 보장 | 가입요건·보증료·필요서류 확인(기관별 상이) |
8) 레드 플래그(사기·리스크 신호)
- 🚩 임대인이 보증보험 협조 거부 / 서류 제출 지연
- 🚩 등기부에 선순위 근저당 과다, 최근 잦은 소유권 이전
- 🚩 시세 대비 과소가(이상할 정도로 싼 전세/월세)
- 🚩 관리비 고정액이 과도하거나 항목 불명확
- 🚩 현장 방문 회피, 야간만 보여주기, 사진과 실물 괴리 큼
9) FAQ
Q1. 확정일자와 전세권 설정은 무엇이 다른가요?
확정일자는 보통의 전세·월세에서 우선변제권을 위한 기본 절차이고, 전세권 설정은 등기부에 권리를 등기하는 방식(설정비용·임대인 동의 필요)입니다. 비용·유연성·상황에 맞춰 선택하세요.
Q2. 관리비는 어디까지 내나요?
공용 관리(경비·청소·승강기 등)와 개별 사용(전기·가스·수도 등)을 특약에서 항목별로 명시하세요. 분쟁을 줄이는 최선의 방법입니다.
Q3. 하자 보수는 누가 하나요?
통상 기존 하자·노후로 인한 수선은 임대인, 임차인 과실은 임차인 부담입니다. 범위·기한을 특약으로 적어 분쟁을 예방하세요.
Q4. 보증금 반환이 지연되면?
계약 만료 2~3개월 전부터 서면 통지·재계약 여부 확인 → 반환 계획 협의 → 불가 시 내용증명·분쟁조정 신청 등 합법적 절차를 단계적으로 진행하세요.
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