재테크 실전편 19편 – 주택 매도 전략 & 시기 판단 가이드
재테크 실전편 19편 – 주택 매도 전략 & 시기 판단 가이드
최종 업데이트: · 작성자: 재.적.재
핵심: ① 시기(거래량·금리·공급) + ② 가격전략 공식 + ③ 사진/홈스테이징 + ④ 협상·특약만 잡으면 원하는 가격과 일정에 훨씬 가까워집니다.
목차
1) 한눈에 요약
타이밍
최근 3~6개월 거래량↗ + 가격 횡보/상승
최근 3~6개월 거래량↗ + 가격 횡보/상승
가격
실거래 하단~중앙값 기준, 협상여지 3~5% 내 설정
실거래 하단~중앙값 기준, 협상여지 3~5% 내 설정
세금/비용
양도세·중개보수·말소/등기·수선비 포함 순수익표 만들기
양도세·중개보수·말소/등기·수선비 포함 순수익표 만들기
연출
사진·채광·생활감 제거·소소한 보수 → 문의율 상승
사진·채광·생활감 제거·소소한 보수 → 문의율 상승
2) 매도 시기 판단: 4가지 신호
- ✔ 거래량/매매가 추세: 우리 동/라인/층대 기준, 거래량 증가 + 가격 횡보/상승이면 매수심리 개선 신호.
- ✔ 금리·유동성: 금리 인하/동결, 전세가율 상승은 매수전환 요인.
- ✔ 공급 이벤트: 인근 대단지 입주/분양 전후 수요 이동 체크.
- ✔ 개인 계획: 이사·자금 회수 일정, 보유세/이자부담과 균형.
3) 시세 분석: 실거래 → 호가 → 체감가
| 단계 | 무엇을 본다 | 포인트 |
|---|---|---|
| 실거래가 | 최근 3개월 동일 동/라인/층대 | 특이사항(올수리/저층/뷰/주차난) 메모 |
| 호가 | 포털·중개 최저~최고 | 허위/장기매물 제외, 실매물 인증 요청 |
| 체감가 | 실제 문의/현장 반응 | 일주일 간 문의수·현장 피드백 기록 |
4) 가격 결정 공식 & 호가 전략
| 항목 | 설명 | 예시 |
|---|---|---|
| 기준가 산출 | 최근 1~3건 동일 스펙 실거래의 중앙값을 기준가로 | 최근 실거래 8.1/8.3/8.4 → 중앙값 8.3 |
| 가감요인 | 올수리(+), 저층/동향/뷰/하자/주차(-), 특약 부담(-) | 올수리 +0.5%, 저층 -0.7% 등 |
| 호가 설정 | 기준가 ±(가감) + 협상여지 3~5% 포함 | 기준가 8.3, +가감 0.1 → 호가 8.55 |
| 가격 조정 루틴 | 노출 1주 후 문의↓면 0.5~1.0% 단위 미세조정 | 8.55 → 8.48 → 8.42 |
| 오퍼 비교표 | 가격 외에 잔금일·대출·특약·보수요청을 합산 점수로 비교 | 오퍼 A 8.45(잔금 빠름), B 8.5(하자보수 요구 큼) |
5) 세금/비용 총정산표(예시)
수치는 예시이며, 세법·지역 규정은 수시로 변경됩니다. 실제 매도 전 최신 규정을 반드시 확인하세요.
| 구분 | 금액 | 메모 |
|---|---|---|
| 매도금액 | 8억 3,000만 | |
| 대출상환 | 2억 0,000만 | 잔존대출 상환 |
| 중개보수 | 예: 0.4% 가정 | 지역/구간별 상한 참고 |
| 등기/말소/인지 | 약정액 | 법무·인지대 |
| 수선·정리 비용 | 선택 | 경미 보수/청소 |
| 양도소득세 | 케이스별 상이 | 보유/거주/중과 확인 |
| 예상 순수익 | 매도금액 − 위 비용 합계 |
6) 촬영·홈스테이징·서류 체크
- ✔ 촬영: 햇살 좋은 시간, 와이드 앵글, 생활감 최소화(수납·정리·중립 톤).
- ✔ 소소한 보수: 실리콘/몰딩/경첩/누수 흔적/도장 보수 → 감점요인 제거.
- ✔ 서류 패키지: 등기부등본, 건축물대장, 관리비 내역, 수선·리모델링 이력, 하자보수 내역.
TIP: 사진 1장을 올리느니, 핵심 공간(거실/주방/욕실/안방/뷰/단지/주차) 최소 10~15장으로 구성하세요.
7) 중개/마케팅 전략
- ✔ 중개사 2~3곳 면담 후 전속/공동중개 전략 결정(사례·동네 데이터 확인).
- ✔ 노출 전략: 포털 상단노출, 문자/알림망, 단지 현수막, SNS/커뮤니티 병행.
- ✔ 오픈하우스: 주말 2시간 타임 지정, 간단한 안내문 & 동선 표시.
8) 협상 스크립트 & 문구 템플릿
- 구성: 최근 실거래/수선내역 = 희망가 근거 제시 → 양보 가능 범위 → 대신 조건(잔금일·특약) 교환.
- 예시: “동일 라인 최근 8.1~8.3 실거래이고, 작년 욕실·배관 보수 포함입니다. 8.35 협상 여지는 있으나 잔금일 9/30 맞춰주시면 8.3까지 조정 가능합니다.”
특약 문구(복붙 후 수정)
- 하자 보수: “중대한 하자 발견 시 잔금 전 보수 이행, 미이행 시 잔금의 ○% 공제.”
- 잔금일 연동: “매수인 대출 일정 지연 시 잔금일을 최대 ○일 연기 가능.”
- 전세/대출 승계: “임차인/대출 승계 조건 충족 시 계약 유효, 미충족 시 계약 해제 가능.”
9) 계약·특약·잔금 체크리스트
| 구분 | 체크 항목 | 메모 |
|---|---|---|
| 계약 | 계약금 수령확인, 등기부·근저당 확인, 인수인계 품목 명시 | 주차·창고·옵션 목록 첨부 |
| 특약 | 하자담보/원상복구, 잔금일 조정, 전세/대출 승계 조건 | 사진 첨부·기한 명시 |
| 잔금 | 등기이전과 자금이체 동시, 열쇠/카드키 인계 | 당일 오후 이전 완료 목표 |
10) 타임라인(제안~잔금) 로드맵
| 시점 | 액션 | 증빙/메모 |
|---|---|---|
| D-30 ~ D-21 | 사진 촬영, 소소한 보수, 서류 패키지 준비 | 사진 10~15장, 보수 영수증 |
| D-20 ~ D-14 | 호가 설정·노출 시작, 오픈하우스 공지 | 노출수·문의수 기록 |
| D-13 ~ D-7 | 오퍼 접수/비교표 작성, 재노출/가격 미세조정 | 오퍼 비교표(가격·잔금·특약 점수) |
| D-6 ~ D-1 | 계약 체결, 특약 확정, 잔금일 지정 | 계약서·특약 문구 |
| 잔금일 | 말소/등기/자금이체 동시 진행, 인수인계 | 열쇠·카드키·관리비 정산 |
11) FAQ
Q1. 계약 후 매수인이 하자를 이유로 추가 요구를 하면?
계약·특약·인수인계 목록·사진으로 사전 합의 범위를 명확히 해두면 분쟁을 줄일 수 있습니다.
Q2. 전세 끼고 매도해도 되나요?
가능하지만 전세 만기/보증보험/임대차 승계 조건을 문서로 확정하세요.
Q3. 가격은 내렸는데도 문의가 없어요.
사진/제목/설명 문구를 먼저 점검하고, 일괄 인하 대신 0.5~1.0% 미세조정 + 노출 재부스팅을 권장합니다.
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